In zijn persbericht omschrijft minister Van Peteghem de maatregel als volgt. Het betreft een uitbreiding van het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak- en heropbouw naar ‘de bouw van woningen bestemd voor verhuur aan natuurlijke personen’.
Om in aanmerking te komen voor de verlaagde BTW moet aan drie essentiële voorwaarden zijn voldaan:
- De heropgerichte woning/het heropgerichte appartement mag niet groter zijn dan 200m², net zoals bij 6% btw voor projecten van bouwheren/particulieren
- De woning/het appartement moet voor minstens 15 jaar worden verhuurd aan één of meerdere achtereenvolgende particuliere huurders. De woning mag niet worden verkocht of voor andere doeleinden worden gebruikt.
- Enkel woningen die door de huurder worden gebruikt als hoofdverblijfplaats komen in aanmerking. De huurder moet een natuurlijke persoon zijn en moet onverwijld zijn hoofdverblijfplaats vestigen in de woning.
Indien aan deze voorwaarden is voldaan zullen volgens de informatie waar we heden over beschikken ook projecten van ontwikkelaars in aanmerking komen.
Om het toepassingsgebied juist in te schatten is de tweede voorwaarde zeer belangrijk. Daarin staat expliciet dat de woning niet mag worden verkocht. Met andere woorden: de levering van een heropgerichte woning/appartement in een reconversieproject van een ontwikkelaar blijft steeds onderworpen aan 21%. Wie zo’n woning of appartement koopt, komt niet in aanmerking voor 6% BTW, zelfs als de koper vervolgens voor minstens 15 jaar verhuurt.
De motivatie van de huidige ontwerpteksten zegt letterlijk: ‘Het nieuwe toepassingsgeval betreft uitsluitend de afbraak van gebouwen en heropbouw van privéwoningen en is niet van toepassing op de levering van nieuwe woningen, zelfs niet al die bestemd zijn voor een private verhuur’.
Een ontwikkelaar kan enkel genieten van het verlaagd tarief van 6% als hij de heropgerichte woningen zelf in bezit houdt en zelf voor minstens 15 jaar verhuurt. Dat is de reden waarom De Tijd in haar berichtgeving terecht verwijst naar specialisten in huurwoningen zoals Vicinity, Ion, Quares en het beursgenoteerde Home Invest Belgium.
De maatregel is dus goed nieuws voor een beperkt aantal actoren, met name projectontwikkelaars die de heropgerichte woningen zelf behouden en verhuren. De verkoop van een heropgerichte woning aan een investeerder die deze vervolgens verhuurt, blijft echter uit de boot vallen.
Om die reden kunnen we de maatregel enkel maar interpreteren als een zeer beperkte ‘correctie’ op wat vorig jaar werd beslist.
Fundamenteel is er nood aan de herinvoering van 6% btw bij de levering van een heropgerichte woning aan een koper die er ofwel de hoofdverblijfsplaats vestigt, ofwel de woning vervolgens op de huurmarkt aanbiedt. Dat zou echt het verschil maken voor de betaalbaarheid van onze woningmarkt, zowel op vlak van eigendomsverwerving als voor de huurmarkt. Zo ver staan we vandaag echter niet.
Op basis van de info waar we heden over beschikken, zijn er nog enkele verdere details nader te noteren. Opgelet: de teksten zijn nog niet definitief en ze zijn ook nog niet ingediend bij de Kamer! We moeten dus zeker nog enige voorzichtigheid inbouwen. Als je klanten adviseert, geef dan ook altijd aan dat de info ‘voorlopig’ is en dat er nog zaken kunnen wijzigen!
Belangrijke verduidelijking is dat de bouwheer de heropgerichte woning(en) moet bestemmen voor een langdurige privéverhuur voordat de BTW opeisbaar wordt. Een projectontwikkelaar zal daardoor niet in de mogelijkheid zijn om in een project bijvoorbeeld eerst te proberen verkopen en pas vervolgens – indien dit niet lukt – te kiezen voor verhuur. De minister wil daar alvast een stokje voor steken.
Het naleven van de voorwaarde om gedurende 15 jaar te verhuren zou worden gecontroleerd aan de hand van geregistreerde woninghuurovereenkomsten. Indien die voorwaarde niet wordt nageleefd zou de bouwheer het voordeel van 15% btw (=21% - 6%) moeten terugbetalen, a rato van het aantal jaar waarin niet werd verhuurd. Wordt bijvoorbeeld vanaf jaar 8 niet meer verhuurd, dan zou er 8/15de van 15% btw terugbetaald moeten worden.
Tussen verhuringen in wordt een zekere frictieleegstand aanvaard.
Verder zijn alle andere voorwaarden en regelingen rond 6% btw van toepassing. Zo moet er een verklaring worden ingediend, zijn de gebruikelijke regels inzake opeisbaarheid van btw van toepassing en komen een aantal werken niet in aanmerking voor het gunsttarief (denk bijvoorbeeld aan tuinaanleg, zwembaden, tennisterreinen, reinigingswerken, …).
Er bestaat hierover politiek akkoord. Dat akkoord moet echter nog omgezet worden in wetteksten, die vervolgens aan de Kamer ter goedkeuring worden voorgelegd. We volgen dit uiteraard verder op en berichten bij nieuws.
De wijziging zou van kracht worden op de eerste dag van de maand na publicatie. Voor projecten die reeds liepen op 01/01/2024 wil de minister een manier voorzien om zich voor het gunsttarief te kunnen inschrijven, als ze aan de voorwaarden voldoen. Ook hier is het echter nog even wachten op definitieve bevestiging!
Bron: CIB
Gratis schatting
